הסכם רכישת דירה – כך עושים את זה

רכישת דירה או נכס תהיה כנראה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שנבצע בחיינו, והישראלי הממוצע יבצע אותה לפחות פעם אחת בחייו. מדובר בהשקעה כלכלית משמעותית, אשר נושאת איתה גם מטען רגשי כשמדובר בבתים פרטיים שבהם נשכן את משפחתנו, נצבור חוויות וננהל את חיי המשפחה.

רכישת דירה היא תהליך די סבוך ומלא בשלבים. במדריך הבא ננסה להעביר אתכם צעד צעד בין השלבים המרכזיים שבביצוע העסקה, עד לחתימת החוזה.

עשו בדק בית

מצאתם דירה שנראית לכם מושלמת? רגע, עשו צעד אחורה. לא רוכשים דירה ללא בדיקה מדוקדקת. בצעו לפחות שניים שלושה ביקורים במקום ובדקו תוך כך את הסביבה ומיקום הדירה ביחס אליה, את טיב השכן והיחסים איתו וכן את מצבה הפיזי של הדירה. חפשו סימני רטיבות במשקופים ובקירות, בחנו את איכות הבנייה הגם אם אינכם מומחים גדולים, חפשו סדקים בקירות, ריצוף פגום או תקרה מתקלפת, פתחו ברזים, דלתות או חלונות לבחינת תקינותם. בבית צמוד קרקע עשו בנוסף סיבוב סביב הבית, בחנו את הקירות והטיח, מצב הגינה, הגדר והשערים וכו'. אנשים רבים בוחרים להשתמש בשירותיהן של חברות בדק בית, ובהן מהנדסי בניין ואנשי מקצוע שונים שיכולים לבדוק עבורכם את טיב הנכס. עלות הבדיקה נמוכה יחסית וניתן על ידה לחשוף פגמים בתכנון ובבניה, מומלץ.

קראו את נסח הטאבו

נסח טאבו הוא בעצם תעודת הזהות של הדירה. שווה לכם לבקש מבעל הדירה את נסח הטאבו, או למצוא אותו באתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין. בנסח הטאבו כתוב – האם הדירה באמת רשומה בטאבו, מה מצב הזכויות בה, האם המוכר הוא הבעלים של הדירה, האם רשומה הלוואה מובטחת במשכנתא על הזכויות בדירה או האם ישנם שעבודים אחרים. נסח טאבו הוא מסמך מורכב להבנה הדורש בקיאות. לא כל נסח טאבו קריא ומובן לאדם מן הישוב, ישנן בו הערות אזהרה של גורמים שונים על הפקעות, שעבודים, משכנתאות, חובות ועניינים אחרים נוספים שיש צורך במחיקתם כדי שניתן יהיה לבצע את העסקה. לפיכך, נכון ומומלץ יהיה לשכור שירותי עורך דין שהתמחותו במקרקעין שידע להעריך את אופי הזכויות והמגבלות שישנן בביצוע העסקה.

אל תוותרו על שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מוסמך יודע להעריך את השווי הריאלי של הנכס. במסגרת בדיקותיו לצורך הערכת שווי הנכס, הוא בודק בין היתר את תכניות הנכס והתאמתן למצב בפועל ומאתר ע"י כך חריגות בניה ו/או חוסר התאמה להיתר. יש לכך משמעויות מרחיקות לכת בכל הנוגע לעסקה ו/או להוצאות שיידרש הקונה להוציא ו/או לגובה המשכנתא שתאושר ע"י הבנק, אם בכלל. נבהיר לעניין זה כי הבנק לא ייתן את מלוא סכום המשכנתא או לא ייתן בכלל משכנתא לבית בו ישנן חריגות בנייה, אלא בהתאם להיתר הבנייה בלבד. כך גם בנק לא ייתן הלוואה מובטחת במשכנתא אם אין הסכם שיתוף בצירוף תשריט המגדיר את מיקום ואופי הזכויות שיש לכל צד להסכם. באמצעות השמאי תוכלו להבין- האם כדאי לכם לרכוש את הדירה? האם המחיר המבוקש עליה נכון או מוגזם? על שמאי המקרקעין מוטלת האחריות לבדוק את תכניות המבנה וטיב הבנייה, לאתר פגמים ולהעריך את עלות תיקונם או התאמתם להיתר, כך גם לפרט את זכויות הבנייה ו/או את זכויות הבנייה הנוספות בנכס. הערכה שמאית הינה פעולה חשובה בכל הנוגע להערכת שווי הנכס ובכלל.

מס רכישה

כשרוכשים נכס בישראל צריך לשלם מס רכישה למשרד האוצר, מס הרכישה נקבע לפי שלוש מדרגות מס הנגזרות ממחיר הנכס וכמות הדירות שבבעלות הקונה. ברכישת קרקע מס הרכישה הינו קבוע, אולם בכל הנוגע לרכישת דירה המס משתנה מ- 0-9% בהתאם לשווי הנכס הנרכש ומספר הנכסים שיש לקונה. חשוב לבצע תכנון מס נכון ולבצע בחינה של ההקלות במס שתוכלו לקבל.

זיכרון דברים- כן או לא?

אנשים רבים טועים לחשוב שזיכרון דברים, אינו בעל תוקף משפטי מחייב וזו לעיתים טעות שמובילה להפרת הסכם ולסלילת הדרך לבית המשפט. זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר וכך גם התייחסות בית המשפט אליו. כל חיוב שנרשם לצד בזיכרון הדברים מחייב אותו כחוזה לכל דבר. הבעיות מתחילות בכך שצדדים חותמים על זיכרון דברים בו רשומים חיובים אשר אינם משקפים את העסקה או את מהלכה וכך גם על תנאים שאינם ידועים למי מהצדדים במועד החתימה על זיכרון הדברים. זיכרון הדברים חייב לכלול את מרבית התנאים שיהיו בהסכם המכר שייחתם בין הצדדים בשלב השני ומכאן כי חוסר ידיעה יוביל לחוסר התאמה בין ההסכמות הנקובות בזיכרון הדברים לבין יכולתו של מי מהצדדים לעמוד בחיובים אלו. הפער משקף בדרך כלל הפרה של מי מהצדדים המזכה את הצד האחר בסעדים שבחוק. אשר על כן ההמלצה היא שלא לחתום על זיכרון דברים, אלא אם זיכרון הדברים נערך ע"י עורך דין שיכול לאמוד את תנאי העסקה כפי שיפורטו בהסכם המכר ולצמצם ע"י כך את אפשרות הפרת זיכרון הדברים ע"י מי מהצדדים.

שלב חתימת החוזה

ההליך של רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר הינו תהליך מובנה וסדור שדורש בקיאות והבנה בתחום המקרקעין, הכרת הגורמים הנוגעים ואופן ההתנהלות מולם. החיוב הגדול ביותר הרובץ על קונה בעסקת רכישה של נכס, הוא לשלם את מחיר התמורה לנכס בסכומים ובמועדים שייקבעו בהסכם. עוד טרם חתימת ההסכם ולאחר מיצוי מכלול הבדיקות שפורטו במאמר זה לעיל, על הקונה לעשות בדיקה באשר למקורותיו הכספיים לביצוע העסקה והמועדים בהם כספים אלו יהיו זמינים לתשלום למוכר.

ישנם כספים הנוגעים למכירת נכס אחר למימון הרכישה החדשה, או הון עצמי שזמין במועד זה או אחר, ישנם כספי משכנתא או הלוואות אחרות. הכנת מתווה תשלומים נכון דורש הבנה בתהליך והערכת זמנים לביצוע פעולות בגופים השונים. עריכת מתווה כספי שגוי יוביל למצב לפיו הקונה ייחשב כמי שהפר את ההסכם והוא עלול להידרש לתשלום פיצוי למוכר.

מומלץ ונכון יהיה להיות מיוצגים בעסקת רכישת נכס ע"י עורך דין שזו התמחותו העיקרית. על עורך הדין לבצע מכלול של בדיקות הן בנוגע לזכויות המשפטיות בנכס- טיבן, אופן רישומן והאפשרות להשלים את רישום הזכויות בנכס ע"ש הקונה ואם לאו. רכישת בית היא עסקה גדולה ואולי החשובה בחייכם, חשוב להקדיש לה מעט יותר מחשבה, זמן וכסף.

עומדים לפני קניית דירה/מגרש? אנו נלווה אתכם במקצועיות וביעילות בהליך הרכישה מתחילתו ועד תומו. זה עיקר התמחותנו ואנו עושים כן באופן מיטבי. אנו נדאג לשמור עליכם ועל ביתכם החדש.

עו"ד ארז הראל – עורך דין בגן יבנה | עורך דין יבנה | עורך דין ביבנה