קניית דירה מכונס נכסים

קניית דירה מכונס נכסים במחיר נמוך – האמנם?

החיפוש המתמיד אחר עסקאות נדל"ן כדאיות, במחיר מניב רווח לכאורה, מביא לא אחת רוכשיי דירות פוטנציאלים לבחון רכישת דירה מכונסי נכסים בהנחה מוטעית לפיה דירה הנמכרת במסגרת הליך כינוס נכסים נמכרת במחיר זול ממחיר השוק או משוויה הנכון.

תופעת מכירת הדירות במסגרת הליכי כינוס נכסים התגברה בשנים האחרונות בשל העובדה שהבנקים הציעו משכנתאות לכל דורש כמעט ללא הגבלה, אלא שעד מהרה התברר, כי רבים מלוקחי המשכנתאות אינם יכולים לעמוד בתשלומי החזר המשכנתא וכתוצאה מכך לדרישת הבנקים למכור את הנכס לשם כיסוי מידי של המשכנתא.

ככלל, מכירת דירה במסגרת הליך כינוס נכסים מנוהל ע"י בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל באמצעות כונס נכסים הממונה על ידם. בדרך כלל בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל ממנים את ב"כ הזוכה (הבנק במקרה זה) להיות כונס הנכסים למכירת הנכס. כונס הנכסים מתפקד למעשה כ- פקיד מטעם בית המשפט – Officer Of Court ואין הדבר דומה לתפקידו כעורך דין המבצע פעולות משפטיות עבור מי מלקוחותיו במסגרת פעילות משרדו.

תפקידו של כונס הנכסים הוא למלא אחר הוראות החוק והוראות שיפוטיות הניתנות ע"י שופט בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, ובניגוד לסברה הרווחת, עליו לפעול לשם מכירת הדירה בסכום הגבוהה ביותר שניתן ולראות לנגד עיניו את האינטרס הברור של הזוכה ושל החייב להשיא את סכום המכירה של הנכס.

על כונס הנכסים לפרסם הודעה המזמינה מציעים להציע הצעותיהם עד למועד הנקבע ע"י כונס הנכסים, עד מועד זה על המציעים להפקיד המחאה בנקאית בגובה 10% מסכום הצעתם הכוללת, ולאחר קבלת ההצעות קובע כונס הנכסים מועד חדש לביצוע "התמחרות" בין כל המציעים.

הליך ההתמחרות מנוהל ע"י כונס הנכסים ובו כל מציע בתורו מציע סכום חדש גבוה יותר מההצעה האחרונה שהוצעה (כפי הנעשה במכירה פומבית של מיטלטלין) וזאת עד קבלת ההצעה הגבוהה ביותר ע"י המציע האחרון. יובהר, כי ככל שההצעות נמוכות ביחס למחיר הריאלי של הדירה, כונס הנכסים אינו חייב לקבל את ההצעה והוא יהיה רשאי לקבוע התמחרות נוספת. במידה ונתקבלה ההצעה, ישנם תנאים ברורים שעל המציע יהא לעמוד בהם על מנת לממש את זכייתו.

לאחר חתימת הזוכה על הסכם המכר, מוגש ההסכם לאישור בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל. ככל שסכום התמורה בגין הדירה יהיה נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק, יש להניח כי בית המשפט לא יאשר את העסקה.

באשר לכדאיות העסקה, ובניגוד לסברה כי קניית דירה מכונס נכסים נמכרת במחירים נמוכים באופן משמעותי ממחיר השוק, הריי שאין אמת בדבר ולעיתים הדירה אף נמכרת במחיר גבוהה ממחיר השוק באין ידיעה ברורה למי המציעים באשר לשווי הריאלי של הדירה. בחינה מוקדמת של מחירי השוק באותו אזור לנכס דומה או בדיקה שמאית, בהחלט יכולים ליתן תמונה ברורה יותר בנוגע לשווי הנכס. כך גם, אין להתעלם ממצבה הפיזי של הדירה והשקעות שהושקעו בה ע"י החייב עובר למכירתה במסגרת כינוס.

חסרונו הגדול של ההליך הוא העובדה שכונסי הנכסים מנסחים הסכם מכר אשר במסגרתו הדירה נמכרת כפי שהיא (AS iS) תוך ויתור מפורש של הקונה על כל טענה שהיא הנוגעת לפגמים בדירה ובמערכותיה או ליקויי בניה חמורים או חריגות בנייה ובמצב דברים שכזה, חשוב מאד לבדוק היטב את הדירה הנרכשת, שאחרת בהחלט יש מצב לפיו המציע יציע מחיר הגבוה בהרבה ממחירה הריאלי של הדירה ויצא כשהוא מופסד ונעדר כל יכולות לתבוע פיצויים. עניין זה מקבל משנה תוקף, לאור העובדה שדירות רבות הנמכרות בהליך של כינוס נכסים הינן דירות מוזנחות אשר לעיתים אף נהרסו במכוון ע"י החייבים.

מצד שני ההליך תומן בחובו יתרון בהיבטים משפטיים בכל הנוגע לרישום הזכויות ע"ש הקונה שכן הנכס נרכש במסגרת הליך של כינוס נכסים כשהוא "נקי" מכל שיעבוד, עיקול וכל זכות אחרת של צד שלישי, ומהבחינה הזאת לא צפויות לקונה כל הפתעות בניגוד לרכישת דירת יד שניה מאדם פרטי או קבלן, בקניה מסוג זה העסקה מהירה יחסית ומשאושרה העסקה ע"י בית המשפט אין אפשרות לכונס הנכסים לחזור בו, כך גם, רישום הנכס נעשה על ידי כונס הנכסים בניגוד למצב של קניית דירה יד שניה בה מוטלת חובת הרישום על הקונה.

רשימה זו אינה באה להמליץ באם להיכנס להליך של רכישת דירה במסגרת כינוס נכסים או באם לא ותמיד יש לבחון כל עסקה לגופה. ככונס נכסים הממונה פעמים רבות ע"י בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל ניסיתי לשפוך מעט אור על הסוגיה תוך מתן מספר נקודות למחשבה במסגרת השיקולים שעל רוכש פוטנציאלי לשקול. לאור הדברים המתוארים לעיל המלצתי היא לשכור שירותי עו"ד אשר עיקר עיסוקו במקרקעין אשר ילווה את הקונה בתהליך הרכישה מתחילתו ובכל שלבי ההליך, תוך שמירה על האינטרסים שלו אל מול כונס הנכסים.

הערה: המידע המשפטי לעיל, מהווה מידע כללי בלבד והשימוש בו אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת או ייעוץ משפטי או המלצה לנקיטת אי אילו הליכים או לאי נקיטתם. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. העורך אינו אחראי באופן ישיר או עקיף לתוצאות הנובעות משימוש הקורא במידע משפטי זה ומומלץ בזאת קורא לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין אשר נושא זה הינו עיקר התמחותו.

עו"ד ארז הראל – עורך דין ביבנה | עורך דין בגן יבנה | עורך דין יבנה