קונה בית, מה צריך לדעת

קונים בית ? מה צריך לדעת וכיצד לבחור עורך דין?

עסקאות מכר של דירות מיד שנייה הינן עסקאות שכיחות המבוצעות מידי יום בידי עורכי דין מיומנים וכאלה שפחות. הקונים הינם בדרך כלל בני זוג שחסכו במהלך שנים מעצמם ומילדיהם כדי לצבור סכום כסף שיאפשר להם רכישת דירה וזאת בהנחה כי יוכלו גם לקבל משכנתא בגובה סכום דומה ולעיתים גבוה יותר. רכישת בית הינו לכל הדעות אקט משמעותי בחיי אדם או משפחה והקונים משקיעים בעסקה כזו את כל הכספים שחסכו בעמל רב שנים רבות.

אני מציין את הדברים כי לעיתים שכיחות הקונים מבקשים לחסוך בשכר הטרחה המשולם לעוה"ד בכמה מאות או אלפי שקלים ושוכחים לרגע אילו סכומים הם מסכנים לכאורה בעסקה ואת העובדה כי ישנה אפשרות סבירה שישלמו למוכר את מיטב כספם ובסופו של יום לא ניתן יהיה להשלים את העסקה והם יצאו ללא דירה וכשכיסיהם ריקים.

המנגנון החוזי לפיו פועלים עורכי הדין בעסקאות מקרקעין מסוג זה הינו בדרך כלל מנגנון חוזי המשקף בין היתר את הסכמות הצדדים והצהרותיהם בכל הנוגע למצבו הפיזי של הנכס, מצבו התכנוני ומצבו המשפטי, ההגבלות החלות עליו (ככל שחלות) בהיבטים תכנוניים ומשפטיים ואת הקונסטרוקציה המשפטית להבטחת שחרור הגבלות אלה בכפוף לביצוע תשלומי התמורה. על עורך הדין להביא בחשבון את כל האלמנטים הנדרשים ולעמוד את כל הסיכונים התכנוניים והמשפטיים וליתן להם ביטוי בהסכם המכר במטרה ברורה לצמצם באופן מרבי את סיכוני הלקוח בעסקה.

ברבים מהמקרים אין לקונים ידיעה מלאה בדבר האופן בו נעשית העסקה ולמה אמור להתחייב המוכר וכך גם באשר לפעולות הנדרשות מהם לשם ביצוע יעיל ומהיר של העסקה ואין להם ברירה אלא לשים מבטחם בעורך הדין.

לעורך הדין צריכה להיות ידיעה והבנה מלאה בכל הפעולות הקשורות לעסקה ובסדר הפעולות הנכון לשם השלמת העסקה באופן מיטבי ויעיל. על עורך הדין להגיש ולקבל מסמכים רלוונטיים מהרשות המקומית ומהוועדה המקומית לתכנון ובניה, מרשות המיסים, מלשכת רישום המקרקעין וגורמים אחרים כמו חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל, איתם ניתן יהיה בידו להשלים את רישום הזכויות בנכס ע"ש הקונים.

על עורך הדין לבדוק בין היתר האם הנכס נבנה בהיתר ובהתאם לתב"ע, האם ישנן חריגות בנייה או בנייה ללא היתר או האם קיים צו הריסה. ככל שיש בידו ספק בדבר נכונות/איכות המידע שבידיו עליו להפנות את הקונה לאדריכל או שמאי מטעמו לצורך בדיקה נאותה של הנתונים התכנוניים וליתן למידע זה ביטוי במסגרת תנאי החוזה כדי לצמצם לאפס את סיכוני הקונה. התרשלות בבדיקות אלו יכולות להביא למצב לפיו לא ניתן יהיה להשלים את ביצוע החוזה וכך להפסד כספי ניכר של הצדדים עוד טרם עלות ההתנהלות המשפטית ביניהם.

תפקידו של עורך הדין בעסקת מקרקעין הוא בין היתר להעריך את הסיכויים לאפשרות השלמת העסקה נוכח המידע התכנוני הנוגע לנכס ולקבוע בחוזה התניות המשקפות את המצב התכנוני ומחייבות את המוכר כתנאי לקבלת כספי התמורה בעסקה.

כך גם על עורך הדין לבדוק ולהעריך האם לאור חריגות הבנייה או הבנייה ללא היתר, יש לקונים כלל סיכוי לקבל משכנתא ולעמוד בהתחייבויותיהם כלפי המוכר ובכך להשלים את העסקה ולדעת מידע חשוב זה עוד טרם חתימה על כל זיכרון דברים או הסכם לרכישת הנכס.

על עורך הדין לבדוק עוד אילו חובות יש על הנכס, מה גובה המשכנתא לסילוק, האם ישנן שעבודים נוספים, עיקולים, האם למוכר ישנם חובות במס שבח ובנוסף האם יידרש לשלם מס שבח וכמה בגין עסקה זו, כך גם האם ישנו חוב בהיטל השבחה ו/או מה סכום היטל ההשבחה אותו יידרש לשלם המוכר ולאור כל אלו, לבחון האם ניתן יהיה להשלים את העסקה וכמה כסף צריך שיישאר בנאמנות בידי עורך הדין לשם הבטחת תשלומים אלו.

על עורך הדין לבדוק עוד, לטובת מי רשומות הערות אזהרה ומה טיבן, בגין מה נרשמו הערות אלו ובאילו תנאים. לעיתים הערות אזהרה נרשמות בגין הלוואות שנטל המוכר מצדדים שלישיים ואשר ערך פדיונן גבוה ולעיתים עד כדי שווי הנכס ויותר.

בת.א 198151/02 מרכיאל נ' עו"ד בנימיני (טרם פורסם) נפסק, כי על עוה"ד לשלם לזוג מרכיאל סך של 300,000 ₪ לאחר שהסתבר כי ישנו חוב של המוכרים למס שבח בגובה 154,829 ₪ וחוב למשכנתא שלא סולקה בסך 333,188 ₪ וזאת בעוד שעוה"ד העריך כי הסכום שהייה צריך להשאיר בנאמנות הוא 20,000 דולר. עוה"ד נמנע מלעשות את הבדיקות הנדרשות כפי שפירטתי לעיל וגרם בכך לסיכול עמידת הקונים בתנאי ההסכם ולהפסד כספם. בית המשפט פסק באופן חד משמעי כי עוה"ד התרשל בחובותיו המקצועיות כלפי לקוחותיו וחויב נוכח כך בפיצוי, כאמור.

פירטתי לעיל בתמצית את מכלול הבדיקות העיקריות אותן עורך הדין נדרש לבצע טרם חתימת הקונה על הסכם לרכישת נכס. לצערי חלק מעורכי הדין אינם מבצעים את מכלול פעולות אלו ויש בידם להוזיל לכאורה ללקוח את שכר הטרחה אותו יידרש לשלם. במצב כזה, לפיו שכה"ט עולה כדי כמה אלפי שקלים בודדים, הרי שאין סיכוי שעורך הדין יצליח לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ועדין להישאר כלכלי בעניין שכר הטרחה אותו דרש וכך למעשה יוצא כי הוא נאלץ לוותר על ביצוע חלק מהבדיקות הנדרשות ומעביר נוכח כך סיכונים כבדים שלא לצורך על הלקוח. עצתי לכם היא, בשום אופן לא לקחת סיכונים אלו ולהעדיף עורך דין מנוסה ויסודי אשר תחום המקרקעין הוא עיקר עיסוקו, הגם אם שכר טרחתו גבוהה יותר.

הערה: המידע המשפטי לעיל, מהווה מידע כללי בלבד והשימוש בו אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת או ייעוץ משפטי או המלצה לנקיטת אי אילו הליכים או לאי נקיטתם. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. העורך אינו אחראי באופן ישיר או עקיף לתוצאות הנובעות משימוש הקורא במידע משפטי זה ומומלץ בזאת קורא לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין אשר נושא זה הינו עיקר התמחותו.

עו"ד ארז הראל – עורך דין ביבנה | עו"ד בגן יבנה | עורך דין יבנה