מוכר דירה – גילוי נאות כתנאי להשלמת העסקה

מוכר דירה – גילוי נאות כתנאי להשלמת העסקה

לא אחת אני נתקל במוכרים או קונים אשר חושבים כי הם מספיק חכמים, מספיק סוחרים, מספיק ערמומיים כדי להשיא רווחיהם מעסקה ובדרך כלל הם נוטים להשאיר מידע כזה או אחר ברשותם בלבד ולא מגלים אותו לצד האחר או אפילו לבא כוחם, עובדה המשמשת בחלק גדול מהמקרים כחרב פיפיות וברוב המקרים אף פוגעת בסיכויים להשלים את העסקה.

עצתי לכם, כי בבואכם בפני עורך הדין אותו בחרתם לייצגכם, שיטחו בפניו כל מידע הידוע לכם (כזה שלדעתכם פועל לטובתכם ובמיוחד כזה שלא), ברוב המקרים אין זה מתפקידו של עורך הדין לבדוק את ביתכם, את שיטחו או התאמתו להיתר הבנייה, וברוב המקרים עורך הדין אף אינו מכיר את מצב הנכס ביחס למצב התכנוני המותר ולכן, נכון יהיה להוסיף לידיעת עורך הדין כל פיסת מידע בדבר עניינים משפטיים ו/או תכנוניים לרבות חריגות בנייה או בניה ללא היתר ולא להסתיר דבר ולא בכדי אני מציין זאת, כי לעורך הדין נדרש כל מידע תכנוני ו/או משפטי בדבר הנכס על מנת לאפשר עריכת הסכם מכר ממצה המקטין לאפס את הסיכויים שהצד המיוצג על ידו ייחשב בסופו של יום כמי שהפר את החוזה.

דוגמא: מוכר ביקש למכור בית צמוד קרקע יפיפה אשר במהלך הזמן הוספו לו תוספות בנייה אשר העלו את מחירו בכמה מאות אלפי שקלים מזה של בית דומה ללא חריגות ו/או תוספות בנייה, אלא, שעליה וקוץ בה, הדבר לא אוזכר בשלב ההתקשרות הראשונה ע"י המוכר, ומלבד לעובדה כי הדבר מהווה חוסר תום לב מובהק לקראת חתימת חוזה מצידו, המעמיד את החוק במקרה זה לצידו של הקונה, הריי שדה-פקטו הוא גורם למסכת כשלים מהותיים בהתקשרות.

הואיל והקונה נדרש להלוואה מובטחת במשכנתא לשם השלמת התמורה כמפורט בהסכם המכר, הבנק המלווה שולח שמאי לצורך הערכת שווי הנכס וקביעת גובה המשכנתא שתינתן בסופו של יום לקונה. השמאי בודק בהכרח את תוכניות הבנייה וכבר בשלב זה מבין שישנן חריגות בנייה או בנייה ללא היתר ולמעשה גורמת לו להעריך את הבית במחיר מופחת בהרבה מהמחיר שאותו סכמו הצדדים ובמקרה הטוב לאשר לקונה משכנתא עפ"י אותה ההערכה ובמקרה הפחות טוב לא לאשר משכנתא בכלל. לקונה אין מקורות מימון אחרים והוא לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו עפ"י ההסכם ומכאן כי יצא מפר. הקונה לא "פרייר" ומבין שהפרתו נגרמה כתוצאה מהפרת המוכר לעניין חריגות הבנייה ו/או הבנייה ללא היתר והינה לנו רבתית של ההסכם, חוסר יכולת להשלים את העסקה שתגרור את הצדדים למסכת האשמות והתנהלות משפטית יקרה וארוכת שנים.

בפועל ובמקרה הטוב, המוכר צריך להכשיר את החריגות, לפנות לאדריכל ולשלם לו עבור תכנון מחדש של המבנה כולל החריגות והתוספות, לשלם בנוסף אגרות והיטלים המסתכמים בכמה עשרות אלפי שקלים ולחכות עד שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תדון בבקשה להיתר ולהמתין מספר חודשים עד קבלת היתר כזה, במידה ויינתן כלל, וזאת בעוד שהמועדים שנקבעו בחוזה כבר חלפו ואינם. ומה אם לא יינתן היתר ותחתיו דווקא צו הריסה, מה אז?

המוכר לא מפנה את הנכס עד שהקונה לא משלם לו, הקונה לא משלם לו נוכח החריגות ונוכח העובדה שאין לו מקור מימון, הקונה שמכר קודם בית אחר והתחייב למסור את הבית לקונה שלו שנשאר בינתיים תחת כיפת השמים קרח מכאן ומכאן, המוכר לא יוכל בשלב זה למכור לאחר והקונה מצידו שילם כבר על החשבון ואין לו מספיק כדי לקנות בית אחר וכך נוצרת הפרת שרשרת אשר אינה מאפשרת את השלמת ורישום העסקה וזאת עוד בהתעלם מהיטל השבחה והיבטים משפטיים הכרוכים בביטול הצהרות הצדדים למס שבח, מחיקת הערת האזהרה שנרשמה כבר לטובת הקונה, השבת כספים ששולמו וכו' וביטול העסקה בסופו של יום.

הינה לכם תסריט שכיח מאוד שבו בעסקה רגילה עם מוכר חמדן שחשב שהוא יותר חכם מהאפיפיור, קונה תמים אך נמהר, עורך דין שלא ידע או לא שאל את השאלות הנכונות ואף לא ידע לספק את התשובות המשפטיות לסיטואציה ועסקת מכר רגילה לכאורה שהפכה לסיוט של קונה תמים אשר תתנהל עוד שנים בערכאות משפטיות תוך גרימת נזקים כספיים כבדים לשני הצדדים.

סיטואציות כאלה שכיחות ולכן, אל תנסו לחשוב במקום עורך דינכם אלא הביאו בפניו את מלוא הרקע העובדתי בשקיפות מלאה לטוב ולרע, הוא אמור להשתמש באופן מושכל במידע זה, לדעת מה לבדוק וממה להיזהר, לדעת מה לדרוש ומה לכתוב או לא לכתוב בחוזה המכר.

אתם מצדכם קונים שקט נפשי ומוסרי כאחד במחיר זניח ביחס ליתר עלויות העסקה ובכך מייתרים את הצורך בהוצאות משפטיות כבדות הרבה יותר למקרים בהם תאלצו להגיע לערכאות. ישנם תסריטי אימה למכביר ולניסיונו של עורך הדין חשיבות מכרעת ואל תקלו ראש בכך.

במאמרים נוסים יובאו סיפורים מהחיים תוך שילוב חקיקה ופסיקה שיאפשרו לקורא להעצים ידיעותיו ולהבין את החשיבות שיש למתן ביטוי הולם ונכון למצב המשפטי והתכנוני של הנכס הנמכר במסגרת הסכם המכר ואת חשיבות הייצוג של הצדדים ע"י עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.

הערה: המידע המשפטי לעיל, מהווה מידע כללי בלבד והשימוש בו אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת או ייעוץ משפטי או המלצה לנקיטת אי אילו הליכים או לאי נקיטתם. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. העורך אינו אחראי באופן ישיר או עקיף לתוצאות הנובעות משימוש הקורא במידע משפטי זה ומומלץ בזאת קורא לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין אשר נושא זה הינו עיקר התמחותו.

עו"ד ארז הראל – עורך דין ביבנה | עו"ד בגן יבנה | עורך דין יבנה