הערת אזהרה

הערת אזהרה – לא תמיד מצליחה לשמור על זכויות בנכס

הערת אזהרה מהווה משום אמצעי רישומי לפיו עם רישום הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין לגבי נכס מסוים, לא ניתן יהיה לבצע שום דיס פוזיציה בזכויות באותו נכס, אלא בכפוף להוראת הערת האזהרה. הערת אזהרה מוסדרת באופן מפורט בחוק המקרקעין בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:"החוק").

הערת אזהרה כשלעצמה אינה מהווה זכות קניינית, אך היא מספקת הגנה מפני עסקה אחרת הנוגדת את הערת האזהרה והיא מהווה משום הגנה משמעותית לרוכש זכויות במקרקעין ונועדה כשמה להזהיר צדדים שלישיים ו/או קונים פוטנציאלים על קיום התחייבות קודמות ו/או שעבודים לטובת צדדים שלישיים ו/או כל מניעה אחרת לביצוע שינוי ברישום הזכויות בנכס.

אף האמור לעיל ולהלן, נראה בהמשך המאמר, כי אף שהחוק בא בין היתר כדי לשמור על זכויות קנייניות, הריי שבמצבים מסוימים אין בו להבטיח זכויות אלו כלל וכלל. דוגמא לכך מובאת בסוף המאמר ונכון יהיה לקוראו עד תום.

רישום הערת אזהרה, מהווה למעשה את הבטוחה האולטימטיבית מפני הגנה על שינוי המצב המשפטי בנכס. תוכן ההערה אומר, כי : בעל הזכויות בנכס התחייב בכתב לעשות בזכויות בנכסו עסקה או התחייב להימנע מעשות בהן עסקה, בדגש על המילים "התחייב בכתב", בשים לב שסעיף 8 לחוק – מדבר על כך שכל התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ואין משמעות לעסקה במקרקעין שנערכה בע"פ. "התחייבות לעשות עסקה" משמעה עסקה שלא נגמרה ברישום, קרי לא הושלם הליך רישום הזכויות בנכס על שם הקונה (זה גם המצב השכיח ביותר).

דוגמא: נערך בין שני צדדים חוזה בכתב למכירת דירה (בעצם זו התחייבות לעשות עסקה) ובהכרח אין אפשרות לרשום את הדירה על שם הקונה ביום חתימת ההסכם, שהרי נדרש זמן לצורך בחינת חיובי המס החלים על הצדדים, שומות שבח ורכישה, היטלי השבחה, אישורי משכנתאות וכו' וממילא לאותו מועד גם לא שולמה מלוא התמורה בגין הנכס המצדיקה את העברת הזכויות בו ע"ש הקונה. בנוסף לאלו ייתכן וטרם הושלמה פרצלציה ו/או טרם נרשם הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים ו/או הזכויות רשומות עדיין ע"ש החברה המשכנת או מגוון סיבות ותרחישים אחרים, כך שברוב המקרים לא ניתן לרשום את הנכס ע"ש הרוכש במועד חתימת ההסכם ובכך להשלים את הרישום.

הערת האזהרה נועדה בבסיסה להבטיח את הקונה מפני עסקה סותרת. להבטיח, כי עד לרישום הזכויות בנכס על שמו, לא תהיה אפשרות למוכר לבצע דיספוזיציה (שינוי רישום) בזכויות הרשומות על הנכס בלשכת רישום המקרקעין ובין היתר למנוע מהמוכר למכור את הנכס לקונה נוסף או למנוע מהמוכר או מצדדים שלישיים כלשהם לרשום שעבודים או עיקולים על הנכס. בקרות מקרה כאמור, ובכל מצב בו ירשמו שעבודים או יוטלו עיקולים, הריי זכויות הקונה בעל הערת האזהרה היינה עדיפות על כל עיקול ו/או שעבוד שנרשם מאוחר יותר בזמן.

וזו לשון סעיף 127 לחוק:

"תוצאות של הערת אזהרה

(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת-רגל או צו-פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה………."

סעיף 9 לחוק קובע:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".

ההגנה שמעניק סעיף 9 לחוק המקרקעין קמה באותם מקרים בהם בעל הזכות הראשון לא ביצע רישום של הערת אזהרה. לשון החוק קובעת סייגים לזכותו של בעל העסקה הראשונה לפיהם אם הקונה השני קנה בתום לב ושילם את מלוא התמורה הריאלית בגין הנכס, כי אז זכותו תהיה עדיפה על הקונה הראשון.

דוגמא: דמינו לעצמכם מצב, לפיו הנכם בעליה של דירה והשכרתם אותה לשוכר בכפוף כמובן להסכם שכירות. בהסכם השכירות מופיעים פרטי השוכר אך גם פרטיכם המלאים בהם יכול השוכר לעשות שימוש במטרה להונות אחרים. הוא פונה לעו"ד ומציג עצמו כבעל הדירה באמצעות תעודת זהות מזויפת על מנת לערוך חוזה למכירת הדירה. ה"זייפן" מגיע יחד עם חברו המתחזה לקונה מרצון אשר תנאי העסקה מתאימים לו, עוה"ד משלים את העסקה והזכויות בנכס נרשמות ע"ש החבר המתחזה לקונה אשר מוכן לתנאי העסקה וכך גם לשלם לכאורה את הסכום הנדרש עבור הזכויות בנכס. עוה"ד אינו יודע דבר ופועל להשלמת העסקה ברישום הזכויות בנכס ע"ש הקונה.

נאמר שבשלב זה נודע הדבר לבעל הזכויות האמיתי בנכס, זה שהשכיר את הנכס מלכתחילה לנוכל הזייפן, והוא מגיש בו בזמן תלונה במשטרת ישראל.

מה קורה במצב דברים זה ובהשוואה להוראות ונוסח החוק?

ניתן לומר כי הקונה (החבר של הזייפן) לא קנה את הנכס בתום לב שהריי ידע והיה שותף למרמה, כך שרכיב תום הלב הנדרש אינו מתקיים וכך גם עניין התמורה אשר ברור כי לא שולמה לנוכל הזייפן ע"י החבר. אומר החוק, אם הקונה (החבר של הזייפן) קנה בתום לב ובתמורה כי אז זכותו עדיפה. שני מבחנים אלו לא התקיימו וסביר כי בית המשפט יפסוק במצב דברים זה להשיב את הזכויות לבעלים המקורי.

אבל שוו בנפשכם, כי בעל הדירה המקורי לא עלה על הנוכלים בזמן וצמד הנוכלים הצליח להעביר את הזכויות השמו של החבר הנוכל לשמם של צדדים שלישיים שאין להם שום מושג בדבר העבירה, מה גם כי אלו בדקו בנסח הרישום בטאבו, וראו שבאמת רשומה הערת אזהרה לטובת החבר הנוכל או אפילו בעלות והניחו הנחה סבירה שאכן הזכויות בנכס שייכות לחבר הנוכל. הם שילמו את מלוא התמורה בעד הנכס לנוכלים והזכויות בנכס נרשמו על שמם. להזכירכם בעלי הנכס האמיתיים לא יודעים כלום עדיין ורק בשלב זה גילו את מעשה המרמה.

הינה מצב לפיו הקונה האחרון, קנה בתום לב שכן לא ידע על מעשה המרמה, כך גם קנה בתמורה ושילם את מלוא שווי הנכס וכך גם נשאר תם לב עד השלמת רישום הזכויות על שמו,

ומה קורה אז? במצב דברים זה ובהתאם ללשון החוק, זכותו של הקונה התמים עדיפה על זכותו של בעל הנכס ולמעשה בעל הנכס אינו עוד בעל זכויות בנכס ויאלץ להיפרד מקניינו ללא שום תמורה לטובת קונה תמים ששילם את מלוא שווי הנכס לרמאי נבזה. תרחישים מאין אלו קורים לא אחת, אם בעקבות רשלנות עורכי דין ואם נוכח תחכום רב מצד נוכלים שזה עיקר עיסוקם.

הערה: המידע המשפטי לעיל, מהווה מידע כללי בלבד והשימוש בו אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת או ייעוץ משפטי או המלצה לנקיטת אי אילו הליכים או לאי נקיטתם. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. העורך אינו אחראי באופן ישיר או עקיף לתוצאות הנובעות משימוש הקורא במידע משפטי זה ומומלץ בזאת קורא לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין אשר נושא זה הינו עיקר התמחותו.

עו"ד ארז הראל – עורך דין ביבנה | עו"ד בגן יבנה | עורך דין יבנה